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商品房销售合同纠纷案例分析(一房二卖)
作者:石家庄法律顾问网  发布时间:2017-10-29 17:23:24  点击次数:621
商品房销售合同纠纷案例分析(一房二卖)

审判规则

售房者不因代理人过错致其一房二卖免除惩罚性赔偿责任

 

1.商品房代理销售者以商品房出卖人名义在双方约定的代理权限内,与购房者签订商品房买卖合同,所产生的民事责任由商品房的出卖人承担。商品房出卖人与代理销售者签订销售合同,授权其独家全程销售楼盘后,则代理人具备了代理其出售房屋的权限。代理人以出卖人的名义与购房者签订房屋买卖合同,且在合同上加盖了出卖人的公章,故代理人实施的该买卖商品房的行为属有权代理,法律后果由出卖人承担。

2.商品房销售代理人代替出卖人与购房者签订的商品房买卖合同对出卖人有约束力。出卖人在购房者履行给付购房款义务后,有义务向其交付房屋,协助其办理交房手续。但出卖人却拒绝履行上述义务,将房屋另行出卖给第三者,致购房者无法取得购买房屋,此时,买受人有权请求出卖人承担赔偿责任。出卖人承担该赔偿责任与其另行出售房屋时的主观状态无关,不以其具有主观故意为前提,即使因代理人过错导致其在不知商品房已经售予购房者的情况下,将同一商品房另行出售给第三人,构成一房二卖,其仍应当向购房者承担赔偿责任,购房者有权要求其承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。

3.商品房出售者以代理人代理其签订商品房销售合同系越权代理为由,提起申诉,要求撤销二审判决。抗诉机关则以二审判决适用法律错误为由,提起抗诉,请求撤销二审判决。此时,商品房出售者作为申诉人与抗诉机关提出的请求均为撤销二审判决,但二者所依据的理由和依据不同。由于诉讼请求与为证明观点而提出的理由和依据并不相同,尽管商品房出售者提出的理由和依据不同于抗诉机关的抗诉意见,但不能证明抗诉机关不支持其申诉请求。且申诉请求未超过原审审理范围的,故应属再审审理范围。

 

 

指导性案例

苏金水诉湖北金华实业有限公司、武汉皓羽地产顾问有限公司商品房销售合同纠纷案

 

【基本案情】

金华公司(湖北金华实业有限公司)与皓羽公司(武汉皓羽地产顾问有限公司)先后于2005年3月、6月及2006年3月28日签订了《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》、《销售代理补充协议》及《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》。销售合同中约定:由皓羽公司代理销售金华公司开发的位于武汉市江汉区青年路与万松园横路交汇处的“楚天星座”项目;该商品房建筑面积约为五万平方米除住宅两层、商铺700平方米外,其余部分全部由皓羽公司代理销售;所有对外销售的面积均由金华公司先签字盖章,再交由皓羽公司对外销售;附件中对房型面积进行了确认;金华公司为正常开展销售工作而专门指定一名负责人联系及配合皓羽公司的销售工作,且指定负责收取房款、开具收据的财务人员;经金华公司加盖公章后,该项目的买卖合同及文件才生效,其他单位和个人签订属无效。销售合同的补充协议作出了因2006年4月为宣传炒作本楼盘的策划月,故暂封楼盘一个月的约定。

苏金水与金华公司于2006年4月签订了两份商品房认购合同,约定:苏金水作为买受方认购出卖方金华公司的06号、07号商铺,两份合同均加盖了金华公司销售合同专用章。上述两份认购合同中载明青年路与万松园横路交汇处为售楼部地址。当月,苏金水与金华公司的房屋销售代理商皓羽公司的销售人员签署了两份商品房买卖合同。第一份合同约定,苏金水为买受人,金华公司为出卖人,皓羽公司系委托代理机构,以每平方米30476.72元的价款购买建筑面积为145.39平方米的一层06号商铺,合计价款为4431010元,该合同由上述三方与银行各持一份。金华公司与苏金水分别在出卖人签章处加盖销售合同专用章及签字。该合同有多处涂改,且图纸齐缝印不全。第二份合同的当事人与第一份相同,约定以每平方米33385.09元的价款购买建筑面积为64.40平方米的07号商铺,合计2150000元;该合同由出卖人、买受人及房产部门各持一份。皓羽公司与苏金水分别在该合同的委托代理机构签章处及买受人签章处加盖了销售合同专用章及签字,金华公司未在出卖人签章处签章。

苏金水支付了两万元现金后,先后于2006年4月11日和30日分五次通过皓羽公司安装的POS机向皓羽公司支付了4211010元购房款,且于5月17日以银行转账支付了一百四十万元购房款。皓羽公司向其开具了金额为2000000元、2231010元和1400000元的三张共计5631010元的收款收据。其中的2000000元收据载明为定金。

2006年6月20日,皓羽公司向金华公司发出通知,表示因金华公司提供的房产不具备资格,无法按约支付装修款,致合同目的无法实现,故通知解除合同。此后,皓羽公司销售人员退出了售楼部并为其安装的POS机办理了撤机手续。金华公司则重新组织人员销售。2006年8月29日,在另案法院组织下,皓羽公司将其持有的房屋销售合同等材料的原件移交给金华公司。后金华公司将07号商铺出售给李晶,06号商铺出售给李少伟,均到房产管理局(武汉市房产管理局)进行了备案。在苏金水要求交付07号商铺时,金华公司以其未签订合同亦未收到购房款为由拒绝交房,苏金水向仲裁机构(武汉仲裁委员会)申请仲裁。金华公司在仲裁机构作出裁决书后,申请撤销该裁决书。

苏金水以金华公司收受其购房款后拒不交房,且将房屋出售给他人,造成其经济损失为由,提起诉讼,请求法院确认其与金华公司就“楚天星座”06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》有效;解除其与金华公司就“楚天星座”06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》;金华公司返还其购房款5631010元,并赔偿利息损失689235元;金华公司赔偿其5631010元及仲裁费107240元;皓羽公司就上述第三项请求承担连带责任。 

 

【审判结果】

一审法院认定:06号合同(06号商铺《武汉市商品房买卖合同》)虽由皓羽公司与苏金水接洽签订,但只有苏金水和金华公司的签章,并无皓羽公司的签章,故仅有苏金水和金华公司为合同主体。皓羽公司无任何权利义务。该合同虽有瑕疵,但不能确认该合同系伪造,故应当认定该合同系有效合同。苏金水将本应交付给金华公司的购房款交付给皓羽公司,致其购房款被不当得利占有。故苏金水的过错致使合同目的无法实现,合同应予解除,金华公司对此无过错。07号合同(07号商铺《武汉市商品房买卖合同》)仅有苏金水和皓羽公司的签章,无金华公司的签章,故该合同不具有合同效力。苏金水与皓羽公司所发生的购房行为与金华公司无关联,金华公司对此亦无过错。综上,苏金水向皓羽公司支付购房款的行为,均系其自身过错造成,金华公司无需承担责任。皓羽公司不当收取的购房款应返还。

一审法院判决:解除苏金水与金华公司签订的06号合同;皓羽公司向苏金水返还购房款5631010元并赔偿其资金占用损失(以购房款为基数,自2006年5月1日起至2008年4月7日止,按中国人民银行规定的同期贷款利率计付);驳回苏金水的其他诉讼请求。

苏金水不服一审判决,提起上诉。

二审法院判决:维持一审判决第二项;撤销一审判决第一、三项;解除苏金水与金华公司签订的06号、07号合同;金华公司对皓羽公司的给付义务承担补充赔偿责任;金华公司赔偿苏金水2815505元;驳回苏金水的其他诉讼请求。

金华公司不服二审判决,向检察机关提起申诉。

检察机关审查认定,二审判决适用法律错误:

一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条适用的目的在于制裁和遏制欺诈、恶意毁约等违反诚信原则与市场交易安全的行为,适用的前提为出卖人恶意违约。

二、根据庭审查明的事实,皓羽公司并未告知金华公司其已将涉案两商铺出售的情况。金华公司系在不知情的情况下出售07号商铺的。金华公司并无一房二卖的主观恶意,亦无欺诈的故意。对06号商铺的销售,金华公司则具有明显的主观故意。06号合同与07号合同目的无法实现的根本原因不同,适用法律的前提亦不相同。二审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,判令金华公司向苏金水支付06、07两套商铺购房款的惩罚性赔偿,属适用法律错误。

三、皓羽公司出卖07号商铺与金华公司无关,金华公司在不知情的情况下将该商铺另行出售,并无恶意。故对07号商铺不存在解除合同的问题,二审法院判决解除07号合同并判令金华公司对皓羽公司返还苏金水06及07号两份合同的购房款承担补充赔偿责任亦属错误。

检察机关依法提出抗诉。

金华公司同意抗诉意见并认为,皓羽公司系超出约定的代理销售范围销售06、07号商铺,系越权行为。该行为对本公司无约束力,责任应由皓羽公司承担。因苏金水在购房中存在严重过错,故不构成表见代理。苏金水对合同未尽到必要的审查义务。综上,本公司销售06、07号商铺的行为不构成违约,无需对皓羽公司的赔偿责任承担补充责任。请求撤销二审民事判决,改判06号合同、07号合同无效,驳回苏金水要求本公司承担相应责任的诉讼请求。

苏金水答辩称,1.根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定,检察机关提起抗诉的再审案件中,再审范围应以申诉人申诉请求的范围,而本案检察机关认为两份购房合同有效,金华公司却否认两份合同的效力,故抗诉未支持金华公司的申诉请求,本案应终结,金华公司的观点不应纳入再审范围;2.检察机关的抗诉理由牺牲了交易安全,违背了民事代理制度的基本原则。皓羽公司有权代理销售涉案房屋,不属表见代理,但构成代理销售。

皓羽公司在07号合同上签字的行为系代理人在表明被代理人身份的情况下实施的代理销售行为,检察机关因无金华公司盖章而认为合同与金华公司无关属严重错误。金华公司无论事实上是否知晓,均被皓羽公司代表,故应推定其知晓,应向其承担双倍赔偿责任。二审法院撤销仲裁裁决及一审结果具有违法情形。金华公司一房二售,致合同目的无法实现,应承担全部款项的双倍赔偿责任,但其尊重二审判决结果。请求以金华公司没有同意抗诉意见为由,驳回金华公司的申诉。

皓羽公司答辩称,1.其系金华公司楼盘销售代理人,无论金华公司是否知晓本公司的行为以及本公司是否交付了购房款,均不影响代理的效果,相应法律责任均应由金华公司承担;2.本公司确实不当截取了购房款,但实施该行为系因金华公司无故拒付代理佣金及溢价分成,本公司同意为弥补自身行为造成的损失,将本公司对金华公司享有的近800万元债权转让与苏金水享有;3.相关司法解释并未规定一房二卖需具有主观故意,金华公司对本公司的行为是知晓的,故金华公司应赔偿双倍以内的损失。综上,请求维持二审判决。

再审法院判决:维持二审民事判决。

 

【审判理由】

1.《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定:“代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。”据此,商品房代理销售者与出卖人签订代理销售合同后,代理销售者以出卖人名义,在约定的代理权限内,与购房者签订商品房买卖合同的民事责任应由商品房出卖人承担。此外,代理销售者与出卖人之间对售房时间的约定,因未对外公布而不能对抗善意的购房者。

本案中,皓羽公司销售涉案楼盘的行为构成有权代理。具体原因如下:首先,金华公司与皓羽公司签订了销售合同,授权其销售涉案楼盘,故皓羽公司系金华公司的合法代理人。合同约定皓羽公司对涉案楼盘所属项目独家全程销售代理,代理的范围包括项目营销策划、销售代理、广告宣传等;其次,皓羽公司与苏金水签订商品房买卖合同的行为,均系以金华公司的名义实施,合同中载明的商品房出卖人均为金华公司,而皓羽公司为委托代理机构;再次,06号合同和07号合同均有苏金水签字,06号合同加盖了金华公司的销售合同专用章,07号合同有皓羽公司作为代理人加盖的销售合同专用章,苏金水在签订上述购买合同之前还与金华公司签订了商品房认购合同,该合同加盖了金华公司的印章;最后,苏金水系在楼盘售楼处现场签订06号合同与07号合同并通过现场POS机支付主要购房款。

综上,可以确定皓羽公司系金华公司的合法代理人,以被代理人金华公司的名义实施了代理权限内的出售房屋活动,故其销售行为的后果应由被代理人金华公司承担。虽然金华公司与皓羽公司曾对房屋销售的时间问题作出过约定,但并未向外公布,因此不的对抗意购房者苏金水。

2.依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由此可见,只要出卖人在合同订立后存在将房屋出卖给第三人的事实,无法取得房屋的买受人及有权请求出卖人承担赔偿责任,不以出卖人具有主观故意为承担赔偿责任的前提。

皓羽公司作为金华公司的委托代理人,代其与苏金水订立了06号合同与07号合同。该两份合同对金华公司系有约束力的。金华公司在苏金水履行了给付购房款的义务后,有义务向其交付房屋,且协助其办理交房手续。但金华公司并未履行上述义务,反而将06号商铺及07号商铺另行出售给第三人,故苏金水有权请求金华公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。不以金华公司具有主观故意为承担赔偿责任的前提。金华公司选择及监督委托代理人的经营风险应自行承担,不得不当转嫁于购房者苏金水。因金华公司已将商铺另行出售,06号合同与07号合同的合同目的已无法实现,故应解除合同。

3.依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定:“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的,不属于再审审理范围。”也就是说,当事人超出抗诉机关支持范围提出的申诉请求不属再审审理范围。但诉讼请求与为证明观点而提出的理由和依据并不相同。申诉人提出的理由及依据与抗诉机关所提出的不同,并不表示其申诉请求未获得检察机关抗诉的支持,申诉请求只要未超出原审审理范围,均属再审法院的审理范围。

本案中,检察机关的抗诉意见为,二审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,认为该条法律实施的前提为出卖人恶意违约,属适用法律错误。故应撤销二审判决。而作为申诉人的金华公司提出的抗诉意见为,皓羽公司与苏金水签订商品房买卖合同销售06、07号商铺系超出约定的代理范围,属越权行为,责任应由皓羽公司承担,金华公司无需担责,因此应撤销二审判决。

因此,检察机关的抗诉意见与申诉人金华公司的申诉请求相同,仅申诉请求所依据的理由和依据不同,依据上述司法解释的规定申诉请求所依据的理由或依据不同并不意味申诉请求未获得抗诉支持。何况金华公司未超出原审审理范围的申诉请求,属法院的再审审理范围。因此,苏金水关于驳回金华公司申诉请求的主张不成立。 

 

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定,应当由本人实施的民事法律行为,不得代理。

第六十五条民事法律行为的委托代理,可以用书面形式,也可以用口头形式。法律规定用书面形式的,应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的,被代理人应当向第三人承担民事责任,代理人负连带责任。

第九十二条没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。

《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

第四百零二条受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条

具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的,不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益,或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求,原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。

经再审裁定撤销原判决,发回重审后,当事人增加诉讼请求的,人民法院依照民事诉讼法第一百二十六条的规定处理。原建设部2001年《商品房销售管理办法》第十六条

商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件,发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的,按照第一审程序审理,所作的判决、裁定,当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的,按照第二审程序审理,所作的判决、裁定,是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的,按照第二审程序审理,所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件,应当另行组成合议庭。 

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