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试论商品房交易纠纷中的诉讼时效问题
作者:石家庄法律顾问网  发布时间:2017-10-29 17:26:57  点击次数:519
试论商品房交易纠纷中的诉讼时效问题

当前,商品房交易纠纷不断增加。其中,商品房交付、产权过户登记以及违约金支付等三个方面的矛盾最为集中,与之相应的诉讼时效问题也成为争论的热点。由于相关立法、司法解释及司法指导意见不明确、不统一,导致了司法实践中意见分歧大、裁判不统一。本文力图综合一些方面的意见,勉为斟酌,以就教于方家。

案例

2009年7月15日,刘某与某市某房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》,约定由刘某购买某市某房地产有限责任公司开发的位于某小区A座3单元703号商品房一套,房款总计525000元,房屋交付日期为2010年3月31日。付款方式为全额现金支付,2009年8月15日首付200000元,余款2010年3月20日付清。合同约定了违约条款:1.付款。若刘某不能按时付款,则按日支付余下房款2‰的违约金。2.交房。若某市某房地产有限责任公司不能按时交房,则按日支付商品房总价款2‰的违约金。3.办理房屋产权证。某市某房地产有限责任公司应自交房之日起90日内为刘某办理房屋产权证,刘某应积极予以协助,按照规定提交相关材料、缴纳相关税费。若某市某房地产有限责任公司不能按时办证,则应当向刘某按日支付商品房总价款1‰的违约金。合同签订后,刘某依约支付了全部房款,某市某房地产有限责任公司出具了正式发票,商品房亦按照约定交付刘某占有、使用。在办理商品房产权过户登记的过程中,因商品房建设施工延误、出卖人相关批准文件未能及时办理的原因,导致刘某购买的商品房迟迟无法办理过户登记。

2016年2月16日,刘某提起仲裁申请,请求某市某房地产有限责任公司尽快为刘某办理房屋产权证,支付逾期办理房屋产权证的违约金,并由某市某房地产有限责任公司承担本案仲裁费用。开庭审理过程中,某市某房地产有限责任公司对刘某所举证据没有异议,对刘某陈述的案件事实表示认可,但以刘某的仲裁请求已过两年诉讼时效为由,请求仲裁庭驳回刘某的全部仲裁请求。

仲裁庭裁决认定,《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。在合同履行过程中,双方当事人未对合同效力提出异议,并依照约定履行了给付房款、交付商品房的义务。故《商品房买卖合同》真实、合法、有效,应当受到法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘某在履行了给付房款的主要合同义务后,未能及时办理商品房产权过户登记,其原因在于因商品房建设施工延误、出卖人相关批准文件未能及时办理,其过错归属于某市某房地产有限责任公司。对于某市某房地产有限责任公司所提出的刘某的仲裁请求已过两年诉讼时效的抗辩理由,仲裁庭经评议认为,出卖人已经将房屋交付买受人刘某,刘某已经实现了对房屋的占有,刘某要求出卖人转移商品房所有权、办理过户登记手续的请求权具有物权属性,应当不适用诉讼时效的规定;刘某要求出卖人支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求,是基于《商品房买卖合同》而提出的违约责任之诉,应受诉讼时效的限制。由于刘某迟至2016年2月16日才提出仲裁申请,请求支付逾期办理房屋产权证违约金,未举证证明在此之前已向被申请人主张过权利,因此自提出仲裁申请之前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效,自提出仲裁申请之前两年之前的违约金请求权已超过诉讼时效。故裁决出卖人某市某房地产有限责任公司支付2014年2月17日起至2016年2月16日止这一违约期间的逾期办理房屋产权证违约金,违约金按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,并继续履行为刘某办理商品房产权过户登记的合同义务。

本案争议的焦点在于诉讼时效问题,涉及物权请求权和债权请求权,下面分专题进行讨论。

一、概说诉讼时效

(一)诉讼时效定义

诉讼时效制度是民事法律的基本制度之一,对保护民事诉讼当事人的合法利益有着重要的作用。诉讼时效又称消灭时效,是指债权人怠于行使权利持续经过法定期间,其实体请求权归于消灭的时效。实体请求权是权利人取得胜诉的根据,又称胜诉权。诉讼时效期间一旦届满,债务人就获得了诉讼时效抗辩权,权利人在程序上的请求权虽未消灭,但其实体权利却丧失了胜诉权,人民法院或者仲裁机构不再予以保护。诉讼时效制度旨在唤醒“沉睡的权利人”,促使其积极行使相关权利,避免其权利长期处于不确定状态。诉讼时效制度实质上是对个体权利与公共利益的一种折中和平衡,以维护交易稳定,保证交易安全,降低交易成本,最终维护有序、稳定的社会秩序。

诉讼时效都由法律强制规定,具有强制性,其他低于法律效力的法规、规章等都无权规定,任何单位或个人对时效的延长、缩短、放弃等约定都归于无效。

《民法通则》第138条规定:“超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制”。这表明,诉讼时效期间届满后,权利人了丧失胜诉权,义务人虽可拒绝履行其义务,但权利人的实体权利本身并不消灭。如果义务人自愿履行债务,则其已经履行的债务应受法律保护,义务人不能再以已届诉讼时效期间为由而请求权利人返还。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第171条规定:“过了诉讼时效期间,义务人履行义务后,又以超过诉讼时效为由翻悔的,不予支持。”此外,案件审理中,如果义务人未提出诉讼时效抗辩,则视为其自动放弃该权利,法官或者仲裁员无权主动释明诉讼时效问题,法院或者仲裁机构更不得依照职权主动适用诉讼时效,而是应当受理并支持权利人的诉讼请求。对此,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第3条规定:“当事人未提出诉讼时效抗辩,人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”

(二)诉讼时效分类

诉讼时效分一般诉讼时效和特别诉讼时效两类。一般诉讼时效指在一般情况下普遍适用的时效,这类时效不是针对某一特殊情况规定的,而是普遍适用的。《民法通则》第135条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年,法律另有规定的除外。”这表明,我国民事诉讼的一般诉讼时效为二年。“法律另有规定的除外”,表明我国民事诉讼除有一般诉讼时效外,还有特别诉讼时效。《民法通则》第141条规定:“法律对时效另有规定的,依照法律规定”,这是关于特别诉讼时效的原则性规定,确立了特别诉讼时效优先原则,即特别时效优先适用于普通时效。

根据时间长短,特别诉讼时效可以分为短期诉讼时效、长期诉讼时效和最长诉讼时效。短期诉讼时效指诉讼时效不满两年的时效。比如《民法通则》第136条规定了身体伤害赔偿、延付拒付租金等四类案件的诉讼时效期间为一年。长期诉讼时效是指诉讼时效在两年以上二十年以下的诉讼时效。比如《环境保护法》第66条规定了环境损害赔偿案件的诉讼时效期间为三年。《合同法》第129条规定了国际货物买卖合同和技术进出口合同争议案件的诉讼时效期间为四年。《产品质量法》第45条规定了因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权,在造成损害的缺陷产品交付最初消费者满十年丧失。最长诉讼时效的依据是《民法通则》第137条,该条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。从权利被侵害之日起超过二十年,人民法院不予保护。”根据这一规定,最长诉讼时效期间为二十年,且其期间是从权利被侵害之日起计算,而不是像前述一般诉讼时效、特别诉讼时效中的短期诉讼时效、长期诉讼时效那样,从权利人“知道或者应当知道权利被侵害时起”计算。此外,《民法通则》、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》还规定了诉讼时效期间的中断、中止和延长制度,这实际上也是关于诉讼时效的特别规定。

(三)诉讼时效适用范围

关于诉讼时效的适用范围,即是否将一种权利纳入诉讼时效范围以限制其程序权利,《民法通则》未作规定,其他法律、司法解释也未作出严格的明确的界定,理论研讨中和司法实践中争议颇多,想要廓清其边界,殊非易事。讨论诉讼时效的适用范围问题,业界通常做法是“肯定加排除”,即肯定一部分权利适用诉讼时效,排除其他权利对诉讼时效的适用,本文亦采用此种方法。通说认为,诉讼时效制度出自于程序法,以诉讼形式体现出来,所以诉讼时效制度只适用于具有请求性质的权利的保护。下面从请求权的分析入手,讨论诉讼时效的适用范围问题。

首先,请求权被分为实体请求权与诉讼请求权两种形式。由于诉讼时效消灭的是实体权利,不适用于诉讼权利,因此这里只讨论实体请求权。

其次,考察实体请求权的平行概念。通说认为,根据权利的作用不同,可以将民事实体权利分为支配权、形成权、抗辩权和请求权四类。其一,支配权。指权利人可以直接支配权利客体,而具有排他性的权利,包括物权、人格权、身份权。通说认为支配权不适用诉讼时效。其二,形成权。指权利人依自己单方的意思表示,使民事法律关系发生、变更或消灭的权利,如撤销权、解除权、催告权、承认权。为促使此种权利尽快行使,民法规定了除斥期间,因而形成权无需适用诉讼时效。其三,抗辩权。指权利人用以对抗他人请求权之权利,如先履行抗辩权、同时履行抗辩权、不安抗辩权。抗辩权以对方请求权的存在为前提,无单独规定诉讼时效的必要,因而抗辩权也不适用诉讼时效。其四,请求权。指权利人基于其基础权利而要求他人为特定行为的权利。根据现行法律及相关司法解释,一部分请求权应当适用诉讼时效。下面作进一步讨论。

通说依基础权利的不同而将请求权分为债权上的请求权、物权上的请求权、知识产权上的请求权、人格权上的请求权、身份权上的请求权以及占有保护请求权等六类。由于本文讨论基于物权与债权的诉讼时效问题,因此知识产权上的请求权、人格权上的请求权、身份权上的请求权以及占有保护请求权等四类请求权是否适用诉讼时效,姑置不论。下面重点讨论债权请求权与物权请求权。

根据我国现行法律及相关司法解释,凡属债权者,原则上均得适用诉讼时效,包括契约所生之债权、损害赔偿所生之债权、无因管理所生之债权以及不当得利所生之债权等等。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条规定:“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩,但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的,人民法院不予支持:(一)支付存款本金及利息请求权;(二)兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权;(三)基于投资关系产生的缴付出资请求权;(四)其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”也就是说,除此四种情形外,债权均应适用诉讼时效,除非法律另有规定。此外,为保护公共利益,最高人民法院司法解释作了特别规定,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第170条规定,“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的,不受诉讼时效期间的限制。”

关于物权请求权是否适用诉讼时效的问题。通说认为,物权请求权(又称物上请求权)是指基于物权所产生的请求权,主要有返还财产请求权、恢复原状请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权和所有权确认请求权(物权法第33条至37条)。物权请求权依附于物权而存在,应当与物权本身相始终,由于物权是绝对权,不适用诉讼时效的规定,因此物权的请求权不能与物权分开而单独适用消灭时效。事实上,最高人民法院的司法解释将诉讼时效限定在了债权请求权范围内。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条规定“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”,而该司法解释通篇未对物权请求权作出规定,应当视为对物权请求权适用诉讼时效制度的排除。

诉讼时效问题概述至此。由于目前商品房交易纠纷中争议最多的在商品房逾期交付、产权逾期过户登记、违约金支付等三个方面,下面分别就相应的诉讼时效问题进行阐述。对商品房交易纠纷提起诉讼或者提出仲裁申请,自然涉及买受人对出卖人和出卖人对买受人两个维度,本文只选取买受人对出卖人提起诉讼或者提出仲裁申请这个更为常见的情形展开讨论。讨论主要针对一般诉讼时效,至于诉讼时效期间的中断、中止和延长等问题,法律有明确的适用标准,实践中争议不大,不作讨论。

二、商品房逾期交付的诉讼时效问题

(一)商品房逾期交付的原因

商品房交易中逾期交房的纠纷较多,造成出卖人逾期交房的原因也很多,主要包括:

1.商品房出卖人的原因。因建设资金缺乏、工程施工延误、建设不符合约定以及建设质量问题未能通过行政主管部门验收合格等方面的问题,出卖人未能在商品房买卖合同约定的期限内交房。此外,有的出卖人为捂盘涨价,不惜毁约,故意不按期交房。

2.商品房买受人的原因。包括买受人无正当理由拒绝接收商品房,买受人违约在先致使开发商行使抗辩权拒绝交房等情形。

3.不可归责于商品房买卖双方的不可抗力因素。包括自然灾害,禁止令、征收、征用、规划调整等政府行为,战争、军事封锁、罢工、骚乱暴乱、较长时间交通管制等社会异常事件,酷热、极寒天气无法正常施工等方面。

(二)商品房逾期交付的诉讼时效问题

商品房逾期交付应当适用一般诉讼时效的规定,实践中争议不大。普遍看法是,关于商品房逾期交付的争讼,应当是基于商品房买卖合同的给付之诉,其相应的诉讼时效应当适用《民法通则》两年诉讼时效期间的一般性规定。

但在诉讼时效期间的起算问题上,实践中颇有争议。在实践中,经常出现买受人在约定交房期限届满之日起超过两年才请求出卖人交付房屋的情况,其是否超过诉讼时效期间的问题,有两种意见。第一种意见,买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使,超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的,因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见,买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的,不能一律简单地认定为已超过诉讼时效,而应区分商品房在约定交房期限内是否具备法定的交房条件分别进行处理。

笔者同意第二种意见,并认为应否开始计算诉讼时效期间,既要考虑商品房是否具备法定的交付条件,又要考虑逾期交房的原因。正常情况下,在商品房买卖合同约定的交房期限内,商品房具备法定的交付条件,但出卖人能够交付而不交付,最后导致逾期交付。此种情况下,买受人应当及时主张权利,诉讼时效期间应当自商品房买卖合同约定的交房期限届满之次日开始计算。

在出现商品房客观交付不能的情况下,如果简单地从商品房买卖合同约定的交房期限届满之次日开始计算诉讼时效,则会大量出现商品房交易纠纷超过诉讼时效的情况,买受人的权利不能得到有效保护,纠纷得不到妥善解决,商品房买卖合同是否继续履行也悬而不决,合同本身的目的难以实现,交易稳定性无从谈起。

笔者以为,商品房因不具备法定的交付条件而导致逾期交付,应当考虑逾期交房的原因,根据合同双方的责任确定如何适用诉讼时效。如果导致商品房逾期交付是因为买受人的原因,则诉讼时效应本着有利于出卖人的原则适用,诉讼时效期间应当自商品房买卖合同约定的交房期限届满之次日开始计算。如果导致商品房逾期交付是因为出卖人的原因,则诉讼时效应本着有利于买受人的原则适用,诉讼时效期间应当自商品房具备法定的交付条件之次日开始计算。如果导致商品房建设延误、逾期交付是因为不可归责于商品房买卖双方的不可抗力因素,则诉讼时效应本着公平和维护交易稳定性的原则适用,诉讼时效期间仍然应当自商品房具备法定的交付条件之次日开始计算,并在相应的违约责任请求里面考虑不可抗力因素。

(三)审判实践中的倾向性意见

此类案件,最高人民法院民一庭有如下倾向性意见:商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满,买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权,应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。(出自最高人民法院民一庭编印的《民商事审判若干疑难问题》)

三、商品房产权逾期过户登记的诉讼时效问题

(一)物权法的几项基本原则

物权法确立的基本原则,学理上有三原则说、四原则说、五原则说、六原则说甚至更多说法,这不是本文关注所在,为了有助于本文观点阐述,兹举其要者有四。

1.物权法定原则。物权法实行物权法定主义,即由法律规定物权的种类、效力、内容,不允许当事人自行创设与法律不同的物权的法律原则。物权法第5条规定:“物权的种类和内容,由法律规定。”

2.一物一权原则。该原则明确在同一标的物上只能设立一个所有权。这里的“一物”,是指法律观念上的一个标的物,它包括但不限于客观事实中的一个独立物;“一权”,是指在一个标的物上只能存在一个所有权,不允许有互不相容的两个以上的所有权同时存在于同一标的物上,但并不排除在同一标的物上可以同时设有所有权和他物权,也不排除在同一标的物上同时设有两个以上不相冲突的他物权。有必要说明的是,该原则虽是大陆法系国家物权法中的一项基本原则,其精神为我国物权法所吸收,在我国司法实践中也被经常援引,但物权法条文并没有作出明确表述。

3.公示原则与公信原则。公示与公信均是针对物权变动而设立的,公示原则规定物权的变动须以公开方式使公众知晓,公信原则是指物权变动凡符合规定公示方式即具有可信赖的法律效力。公示原则规定变动物权须采用法定公示方式,方得发生物权变动的法律后果。公示方式根据物权客体不同而有所不同,动产物权的变动以占有标的物或以标的物的交付为公示方式,不动产物权的变动则以在有关行政主管部门办理相应登记为公示方式。物权法第6条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”物权法第23条规定,“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。”公信原则规定,只要物权变动符合法定公示方式,登记记载的权利人在法律上即被推定为真正的权利人。其作用在于保护交易活动中的善意受让人,维护公开交易的可靠性和正常的交易秩序。物权法第106条规定了不动产或者动产的善意取得制度,第三人在符合法律规定的情况下,可以从无权处分人处取得经过法定公示形式、具有法定公信力的物权,这就是公信原则的体现。

4.物权变动的区分原则。即物权变动的原因与结果相区分的原则,该原则规定,在发生物权变动时,应当把引起物权变动的原因行为和引起物权变动的结果行为区分为两个不同的法律行为,其成立生效与否也因此而适用不同的法律依据。且就其常态看,原因行为体现为债权,结果行为体现为物权。物权法第6条与第15条共同构成物权变动的区分原则。物权法第6条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”物权法第15条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

(二)商品房过户登记的基本流程

不动产物权的变动,须以登记为必要条件。未经登记的不动产物权,是观念中的“物权”,不是受法律保护的真正的物权。根据物权变动公示原则与公信原则,商品房产权过户登记在商品房交易中具有显而易见的重要意义,这也是商品房交易纠纷中的热点问题。

目前商品房产权过户登记的基本情况包括以下几个方面:

1.实行不动产统一登记制度。不动产登记是一种行政行为,所体现的是国家对不动产物权关系的干预,干预的目的在于明晰各种不动产物权,依法保护不动产权利人的权利。物权法第10条第2款规定,“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”第14条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”

2.商品房屋产权过户登记(又称转移登记)过程通常实行“三次申请、三次审查、一次通知”制度:(1)开发商提交不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证、其他必要材料向房屋所在地的不动产权登记机构提出办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请;(2)登记机关对首次登记申请及资料进行审查,凡权属清楚、产权来源资料齐全的,核准初始登记,记载于登记簿并向申请人颁发不动产权属证书;(3)开发商在取得不动产权属证书后应及时通知买受人,并尽快备齐办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的申请资料;(4)出卖人和买受人向住建部门申请办理房屋交易审核,在住建部门审核完成后对符合交易条件的申请颁发房屋交易情况告知书;(5)在取得房屋交易告知书后,出卖人和买受人向不动产权登记机关共同提交申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记,并提交必要的申请材料和交纳相关税费;(6)登记机关审查后核准转移登记,记载于登记簿并向买受人颁发不动产权属证书,国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记程序完成。

3.产权过户登记须由出卖人、买受人共同完成。根据物权法以及《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律、行政法规规定,过户登记很难由出卖人或者买受人单方面完成。实践中的情况是,除当事人在商品房买卖合同中有特殊约定外,买受人是办理商品房产权过户登记的主要义务人,出卖人是协助义务人。通常做法是出卖人提交商品房权利证书、有关行政机关的行政批准文书等,买受人提出房地产转移登记申请,缴纳营业税、个税、契税等相关费用。遵循意思自治原则和合同自由原则,当事人当然也可以约定由出卖人全权负责办理商品房产权过户登记。

(三)出卖人在商品房产权过户登记中的义务

从上述商品房产权过户登记的流程看,出卖人在此过程中负有重要义务。该义务在实践中有两种看法。第一种意见认为是出卖人在商品房买卖合同中的主给付义务,因为不动产买卖中,出卖人除负有交付标的物的义务之外,还应当完成产权移转登记,才真正履行完给付义务,买受人才能获得商品房所有权。第二种意见认为是出卖人在商品房买卖合同中的从给付义务,因为出卖人在买卖合同中的主要义务是交付商品房,在办理商品房产权过户登记过程中只是协助义务人。笔者倾向于第二种说法,因为自法理言,主给付义务指合同关系中所固有、必备的、自始确定的并能够决定合同类型的基本义务,从给付义务指不具有独立的意义,仅具有补助主给付义务的功能的义务。当然,此二者的区分,在实践中并不带来重大影响,一者从给付义务并不意味着不重要,它同样是法定义务;二者从给付义务可以独立以诉请求义务人履行,权利救济不存在问题。总而言之,主给付义务也好,从给付义务也罢,出卖人在商品房产权过户登记中负有重要的义务,这也是产生此类纠纷并进而引起诉讼时效问题的前提和基础。

(四)商品房产权逾期过户登记的诉讼时效问题

与前文所述商品房逾期交付诉讼时效问题情况不同,商品房逾期交付应当适用一般诉讼时效的争议不大,商品房产权逾期过户登记在应否适用一般诉讼时效甚或应否适用诉讼时效的问题上争议很大。主要争议意见有三:

第一种意见:请求商品房产权过户登记的权利是基于商品房买卖合同这一债权合同而产生的权利,因此这种请求权是基于买卖合同而产生的债权请求权,当然应当适用诉讼时效,且应当适用期间为两年的一般诉讼时效,诉讼时效期间起算日为合同约定期限届满之次日。

第二种意见:买受人的请求权为债权请求权,应当适用期间为两年的一般诉讼时效,超过两年诉讼时效期间的丧失胜诉权。但考虑此类纠纷绝大多数是因出卖人的原因致使过户登记长期无法办理,同时因购房人的法律意识不强而超过诉讼时效期间。按照诉讼时效处理这些问题,会使已经交足了房价款的买主遭受重大损失,且易导致社会稳定问题。因而对买受人的请求,以给予保护为宜。

第三种意见:首先需要区分不动产是否已经交付,如果出卖人已经将商品房交付给买受人,买受人亦已实现对商品房的占有的,买受人请求出卖人办理商品房所有权转移登记的请求权具有物权属性,不适用诉讼时效的规定。其他情况则应当适用期间为两年的一般诉讼时效。

笔者不赞同“一刀切”的第一种意见,一概以诉讼时效限定之,将导致大量物权处于不确定状态,交易稳定、安全无从维护。第二种意见是“抹稀泥”的办法,骑墙于适用诉讼时效与不适用诉讼时效之间,理由并不充分。结合法律规定与社会生活实际,笔者倾向于第三种意见。

应否适用诉讼时效,涉及诉讼时效的适用范围问题,本文“概说诉讼时效”部分已作专门讨论。其基本结论是,债权请求权应当适用诉讼时效,物权请求权一般不适用诉讼时效。这样,商品房产权逾期过户登记应否适用诉讼时效的问题,就转化为商品房产权逾期过户登记相关的请求权到底是债权请求权还是物权请求权的问题。因此,该问题的解决,必须从买受人要求出卖人协助办理产权过户登记的请求权的性质入手来展开分析。

根据上述第三种意见,商品房产权逾期过户登记应否适用诉讼时效的问题,需要分商品房已交付和未交付两种情况处理。如果出卖人未将商品房交付给买受人,亦未协助完成产权过户登记手续,则说明出卖人未能履行商品房买卖合同中的主给付义务和从给付义务,买受人应当基于买卖合同主张给付之债,其请求权属于债权请求权,应当适用期间为两年的一般诉讼时效。

如果出卖人已经将商品房交付给买受人,买受人已经实现对房屋的占有,则会出现买受人占有、使用商品房,而出卖人仍然被登记为商品房权利人的情形。那么此时的买受人是否对已经占有的商品房享有了一定的权利呢?笔者以为已经享有了一定的权利,且是一定的物权权利,该权利来源于占有,而此种占有,系所有权四项权能之占有,可以视为出卖人为履行买卖合同首先让度的部分权利。物权法专章规定了占有制度,物权法第241条规定,“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。”该条规定表明,基于合同关系等产生的占有是合法的、正当的,法律应当予以保护。在商品房买卖合同履行过程中,出卖人将商品房交付给买受人以及买受人实际占有、使用商品房的事实,表明出卖人有真实的转移商品房所有权的意思表示,且大部分合同内容已经得以履行,只是尚未完成具有公示意义的权属登记。而买受人请求出卖人协助办理产权过户登记,其目的就是为了完成商品房所有权四项权能的全部转移,买受人因而得以被登记为商品房的权利人,从而享有排他性的所有权。正是这种权利居于变动中的状态,使得买受人请求协助办理产权过户登记的请求权不同于一般的债权请求权,而具有了一定的物权性质。

对于这种具有一定的物权性质的请求权,笔者认为不应当适用诉讼时效。而且,从保护交易安全性的角度来说,也不能轻易因所谓诉讼时效期间届满而消灭买受人的胜诉权。如果那样,将有大量的交易中的商品房长期处于归属不清的争议状态,交易安全性、稳定性无法得到保障,而且还会纵容出卖人任意拖延办理产权过户登记的不法行为,这与诉讼时效制度的立法宗旨相违背。

(五)审判实践中的倾向性意见

山东省高级人民法院《2008年民事审判工作会议纪要》(鲁高法【2008】243号)中“关于房地产案件和《物权法》适用中若干问题的处理”部分之第五项“关于商品房买卖合同中的买受人请求出卖人办理物权变动手续是否适用诉讼时效的问题”作如下表述:“关于商品房买卖合同中的买受人请求出卖人办理物权变动手续是否适用诉讼时效的问题。在商品房买卖中,如果出卖人已经将商品房实际交付给买受人,买受人亦实现了对商品房的占有,此时买受人请求出卖人转移房屋所有权,办理商品房产权的登记手续的请求权具有物权属性,依据《物权法》的规定不适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。”

2011年10月9日,最高人民法院办公厅《关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办【2011】442号)中“关于其他物权纠纷案件”部分之第五项“关于诉讼时效问题”作如下表述:“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记,登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产,利害关系人请求确认物权的归属或内容,以及权利人请求排除妨碍、消除危险,对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的,均不应予以支持。”

最高人民法院民一庭有如下倾向性意见:出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质,不适用诉讼时效的规定。(出自最高人民法院民一庭编印的《民商事审判若干疑难问题》)

当然,对上述审判实践中的意见也不乏反对意见,有的意见还很尖锐。有意见认为,债权与物权的区分,是民法的基本框架问题,称某债权具有物权性质,须有法律依据,在没有法律规定的情况下,直接认为基于买卖合同而产生的请求权具有物权性质,实属擅断。聚讼纷纭,准的谁属?期待不远的将来,相关立法能够给出答案。

四、请求支付违约金的诉讼时效问题

(一)违约金定义

违约金是指按照当事人的约定或者法律、法规的规定,在一方当事人违约的时候,应当向对方支付的一定数额的赔偿金。违约金分惩罚性违约金和补偿性违约金两种形式,惩罚性违约金的作用在惩罚,如果对方因违约而遭受财产损失,则违约一方除支付违约金外,还应另行赔偿对方的损失;补偿性违约金的作用主要是补偿性的,主要是补偿对方的损失,并有限度地体现惩罚性。我国《民法通则》和合同法关于违约金的规定是一致的,都是补偿性违约金。《民法通则》第112条第1款规定,“当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失。”《民法通则》第112条第2项规定,“当事人可以在合同中约定,一方违反合同时,向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”合同法第114条第1款规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第114条第2款规定,“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见,我国民事法律规定的违约金,其功能主要是弥补当事人的损失,而不支持守约方借合同对方当事人违约而大量获利。

合同法114条第1款只概括地说了“违约金”,没有将违约金的标的物限定为金钱,可见当事人也可以约定金钱以外的其他财产作为违约金的标的物。违约金具有以下法律特征:第一,违约金的数额是预先确定的,一般在订立合同时已经确定。违约金须由当事人事先约定,这有别于原来的经济合同法规定的惩罚性的固定的法定违约金。第二,违约金是一种违约后生效的补救方式,且因为其当事人合意的性质,根据当事人意思自治原则和合同自由原则,而优先于合同法113条规定的损失赔偿的适用。第三,违约金支付是独立于合同履行行为之外的给付,支付违约金不能代替原合同债务的履行。合同法第114条第3款规定,“当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”第四,任何违约金一经约定,都是有效的,法官或仲裁庭无权宣告违约金条款无效,但可以依法对违约金进行一定的干预。根据合同法114条第2款的规定,进行干预的条件有二:一是约定的违约金必须过分高于或过分低于造成的损失;二是必须经当事人请求,法官或仲裁庭无权径行调整。

(二)迟延履行与违约金之间的关系

违约金不是凭空产生的,总是与一定的违约事由联系在一起。归纳合同履行中的违约事由,大致可以分为迟延履行和不当履行两大类。迟延履行针对时间,不当履行包括标的、数量、质量、价款、报酬、履行地点、履行方式、履行费用等不符合约定。本文所涉及的商品房逾期交付、产权逾期过户登记属于迟延履行。

就二者之间的关系而言,迟延履行是产生民事责任、违约责任的原因,违约金是承担民事责任、违约责任的具体方式。《民法通则》第134条第1款规定了十种承担民事责任的方式,即停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理重作更换、赔偿损失、支付违约金、消除影响恢复名誉、赔礼道歉。合同法第七章“违约责任”部分规定了承担违约责任的方式,其中,第107条规定了继续履行、采取补救措施或者赔偿损失,第114条规定了违约金,第115条规定了定金。

在商品房交易纠纷中,违约金请求常常与商品房逾期交付、产权逾期过户登记等诉请同时主张,但商品房逾期交付、产权逾期过户登记系违约事由,由此导致的民事责任包括但不限于支付违约金,还包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式。也就是说,商品房逾期交付、产权逾期过户登记与支付违约金之间,没有对应关系,违约金请求权的依据只能是相应合同里面的违约金条款。有鉴于此,本文关于违约金的讨论专就违约金本身而言,不再过多论及商品房逾期交付、产权逾期过户登记等违约事由,以简化问题。

(三)商品房交易纠纷中违约金的诉讼时效问题

违约之诉是基于商品房买卖合同而产生的债权请求权,应当适用期间为两年的一般诉讼时效,这在司法实践中没有什么争议。但诉讼时效期间应当如何起算,相关法律没有明确规定。有观点认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对诉讼时效期间起算问题已经作了明确。该《解释》第18条第1款规定,“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”

笔者以为,该条确定的固定期限,的确可以作为违约责任诉讼时效期间起算的一个依据。但该条只针对“期限届满未能取得房屋权属证书”的情形,不宜随意地套用到其他违约事由上。况且,该条规定了一个例外,即“当事人有特殊约定”。也就是说,在当事人无“特殊约定”的情况下,才适用该条。如果当事人有特殊约定,则应优先适用约定,而争议往往就产生在当事人的约定上。

商品房交易中,当事人关于违约金的约定主要有两种方式。一是约定了履行期限和具体数额的违约金。二是约定了履行期限和违约金计算标准,按时间(一般为按日或按月)累计计算。商品房交易中,第二种方式尤居多数。对于有具体数额的违约金,其诉讼时效期间应当从违约金条款约定的履行期限届满之次日开始计算,这在实践中争议不大。按日、按月累计违约金的特点在于,只约定了起始之日而没有约定终了之日,违约金数额随着时间的推移与日俱增,这种数额上的不确定性,使得该类案件诉讼时效期间起算问题在实践中产生了不少分歧意见,下面讨论只针对这类违约金展开。

司法实践中主要有三种分歧意见:第一种意见认为,不管违约金是约定为一定数额还是约定为按时间累计计算,违约行为系一个独立行为,不是持续性行为,其债权属于一时性债权,违约责任应从“知道或者应当知道权利被侵害”之次日起算诉讼时效;第二种意见同样认为不管违约金是约定为一定数额还是约定为按时间累计计算,但违约行为是持续性行为,其债权属于继续性债权,违约责任应从“违约行为实施终了之日起”起算诉讼时效。第三种意见认为应当尊重当事人的具体约定,违约金约定为一定数额的,违约责任应从“知道或者应当知道权利被侵害”之次日起算诉讼时效;违约金约定为按时间累计计算的,应当平衡合同双方当事人的权利义务关系,实行倒推法,即买受人有关违约金的请求权从提起诉讼或者提出仲裁申请之日向前计算,两年期间内的受法律保护,超过两年期间的因已过诉讼时效,不予保护。

笔者以为,前两种意见都有偏颇之处。第一种意见认为违约责任应从“知道或者应当知道权利被侵害”之次日起算诉讼时效,看似严格依照法律规定,但对商品房交易纠纷中的实际情况却视而不见。当前,商品房交易中存在大量的商品房逾期交付、产权逾期过户登记的情况,有的还为时很长,一拖就是若干年。如果简单地适用一般诉讼时效的计算规则,以诉讼时效已过为由对买受人的诉讼请求一概不予支持,将导致问题得不到解决,矛盾越积越大,而且还会助长“越拖越有理”的不法行为。第二种意见认为违约责任应从“违约行为实施终了之日起”起算诉讼时效,有违诉讼时效制度立法宗旨,可能导致合同履行拖延以致没完没了。而且,这两种意见还有一个共同的问题,那就是完全无视当事人关于违约金的约定,有违意思自治原则和合同自由原则。

笔者倾向于第三种意见。即在第一种意见和第二种意见之间找到一种折中方案,以平衡买受人和出卖人双方的权利义务关系。该方案以认定违约行为系持续性行为以及尊重当事人意思自治为基础,同时防止守约人故意不及时主张请求权而放任违约行为持续以期从中获利的做法,从而将适用诉讼时效的问题确定为倒推法。即买受人有关违约金的请求权从提起诉讼或者提出仲裁申请之日起向前计算,两年期间内的受法律保护,其他因已过诉讼时效,不予保护。该方案实质上是一种折中办法,实践中双方当事人一般也能接受,可以达到定纷止争的目的。当然,该方案也难言无可挑剔,该方案实质上是对当事人意思自治原则和合同自由原则的国家干预,实施的结果就是买受人的违约金请求只能得到部分支持,且不管出卖人迟延履行的期间是三年还是五年,买受人得到支持的违约金请求部分都不会超过两年,这难以体现违约责任与违约行为相适应的原则。   

(四)审判实践中的倾向性意见

上海市高级人民法院倾向于以“当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时”为起算点。上海市高院民事法律适用问答(2002年第3期)“问题1:在商品房预售合同纠纷中,当事人约定开发商违约应当按日向买方支付违约金的,违约金的诉讼时效如何计算。答:诉讼时效应从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。违约行为一经发生,其侵害了债权人合法权益的事实即已确定,而违约金无论按日计算还是按月计算,都只是对如何确定债务人应当承担的赔偿数额的标准或计算方式的约定,并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当从债权人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算。”

贵州省高级人民法院倾向于从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。贵州省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第5条规定,“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算,通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。”

北京市高级人民法院倾向于用倒推法保护两年以内的违约金请求权。北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三项“违约金诉讼时效的认定”规定,“房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的,诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的,以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效,当事人在诉讼中提出时效抗辩的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的,适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。”

福建省高级人民法院倾向于用倒推法保护两年以内的违约金请求权。福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21问:买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书之义务有无诉讼时效?买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算?答:买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书义务的,不适用我国《民法通则》关于诉讼时效的规定。但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的,适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的,诉讼时效从约定之次日起算;无约定的,一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算;按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。

最高人民法院民一庭法官韩延斌的意见在司法实践中有一定影响力。其在《 < 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 > 第 18 条规定的解读》(《民事审判指导与参考》 2006 年第 1 辑)一文中认为:逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理:第一,当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效; 第二,当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效; 第三,当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的,从公平诚信原则出发,由出卖人按照买受人已付购房款总额,参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。在理解适用该规定时,也是将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额,这既可促使出卖人尽快履行办证的义务,也可对买受人给予适当的补偿,有利于平衡当事人之间的利益。

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