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商品房认购合同纠纷诉前分析
作者:石家庄法律顾问网  发布时间:2017-10-29 17:30:07  点击次数:461
商品房认购合同纠纷诉前分析

  许多开发商为了融资,在项目不具备预售条件之前,或者取得了预售许可证却没有满意的市场价格之前,往往采取签订认购书收取款项以达到融资目的。实现融资目的度过财务困境之后,房价一般都是今非昔比,已经大幅上涨。开发商一般都没有契约精神,不会与购房者建立正式的商品房买卖合同关系,都会设法以各种理由终止商品房认购书的合同效力。为解决让商品房认购协议书的定性纠纷,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条做出了规定。但是该规定过于简单,不利于具体实践中的操作。由此,应本人法律顾问单位的要求,对商品房认购书做如下诉前法律分析。


一、商品房认购书的一般内容

纵观见过的商品房认购书,其名称各异,但是内容一般包含以下内容:(1)当事人名称或者姓名和住所,(2)商品房基本状况,(3)商品房的销售方式,(4)商品房单价、总价款、定金、认购意向金、付款方式、付款时间,(5)交付使用条件及日期,(6)装饰、设备标准承诺,(7)面积差异的处理方式,(8)办理产权登记的有关事宜,(9)解决争议的方法,(10)违约责任,(11)双方约定的其他事项等内容。另外,还会约定在一定时间内开发商通知买方前来签订正式的商品房买卖合同。如买方(认购方)不签订《商品房买卖(预售)合同》,视为其自行放弃该房屋的房号保留权,甲方有权终止认购书的履行,并将该房屋另行出售。如买方签订《商品房买卖(预售)合同》,由甲方退还已付款或抵作该房屋的购房价款。

二、关于商品房认购书性质的观点

根据司法实践,法院对商品房认购书一般来说有两种观点:

(一)第一种观点认为商品房认购书即商品房买卖合同。

一部分法院裁判实例认为,开发商与购房者之间签订的 商品房认购书从表面上看虽系商品房认购协议,但认购协议已经明确约定了房屋的坐落、面积、单价、总价等核心事项,具备了商品房买卖合同的主要内容,并且建设方已经按照约定收受款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”

(二)第二种观点认为商品房认购书是为签订商品房买卖合同而签的预约合同

另一部分法院认为,商品房认购书虽然明确约定了房屋的坐落、房号、面积、单价、总价等核心事项,具备了商品房买卖合同的主要内容,但是同时还会约定所付款项为认购意向金,需经另行通知签订正式的商品房买卖合同,商品房认购书的有效期至与开发商开始签署《商品房买卖合同》等等。据此,商品房认购书属于为签订正式的商品房买卖合同而签订的商品房交易预约合同。

三、关于预约合同若干分析

(一)关于预约合同的作用

在法国、德国、瑞士、西班牙、日本、法国的前殖民地地区和中国台湾地区等大陆法系国家和地区的民法中均有预约合同的相应规定。我国合同法没有将其作为典型的有名合同予以规定。虽然各国法律对预约合同的具体规定不尽相同,但均体现了控制交易的功能,主要体现在:

第一,锁定交易规避交易风险。对交易双方而言,交易价值越大,交易往往越复杂,谈判、磋商的时间往往就越长,流失此次交易机会的风险就越大,发生恶意磋商、投机行为的风险就越大。因此,若交易“存在法律上或事实上的事由,致订立本约合同,尚未臻成熟”,双方往往先“先订立预约,使相对人受其约束,以确保本约合同的订立”,从而保全此次交易机会。

第二,担保交易。预约可以配合定金和违约金,来达到签订本合同的目的,从而完成交易,规范本约合同前的行为,例如,要求当事人针对本约缔结诚实地接触、磋商进而订立本约合同。一方不按照预约合同的要求订立本约合同,即构成根本违约,同时成立法定解除权和违约责任。对方当事人有选择权,或者根据合同法第107条关于违约责任的规定,追究违约责任,或者按照第94条关于法定解除权的规定,解除预约合同并要求赔偿损失。

第三,建立情势变更的退出机制。交易本身往往伴随着不可预见的风险,这种风险的实现可能会使得该次交易完全失去交易价值。因此,先签订一份预约合同,约定在风险可能发生的时间之后的一个时间点签订本约合同,并约定若风险发生,则双方无需签订本约合同。为交易风险准备一个良好的“退出机制”,给予交易更大的灵活性。

第四,融取资金。对于我国现存的中小型房地产开发企业,往往资金不足,且融资困难。支付完土地使用权出让金之后,账户的资金已经所剩无几。而在购买土地使用权之后取得预售手续之前还需要投入大量资金。以略低于市场的价格吸引购房者签订认购书收取资金,便成了大量开发商屡试不爽的融资法宝。

(二)预约合同建立的是债权

在我国预约合同当事人享有的预约权,性质上属于债权,具有相对性,仅在预约合同双方当事人之间有效,没有对抗第三人的效力。假设一方把预约合同约定的房屋卖给了第三人,预约合同的另一方不能请求人民法院宣告对方与第三人之间的房屋买卖合同无效。这一点和日本不一样,日本民法规定的买卖单方预约,仅一方享有权利,称为“预约完成权”,可以进行假(预)登记,经过登记后,就具有物权的效力,可以对抗第三人。我国台湾地区裁判实务认可的预约权,也仅仅是债权。

(三)违法预约合同产生的是债权请求权

基于预约合同的性质,产生的不是直接发生交房、付款的义务,只是发生订立合同的义务,因此违反预约合同仅仅是赔偿信赖利益损失。信赖利益损失又叫机会损失,如预约合同约定房价每平方米两万,因对方违反预约合同,现在再与其他人签订买卖合同,房价已经涨到三万,之间的差额就是机会损失、信赖损失。无论追究违约责任或者解除合同要求损害赔偿,均只赔偿机会损失,不包括可得利益。如果预约合同约定有定金,则应依据合同法第115条执行定金罚则。如果一方违反预约合同拒绝建立正式合同关系,另一方可否适用合同法第110条规定请求法院判令强制对方签订合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,该请求不能得到支持,一方不履行订立买卖合同的义务,对方只能请求另一方承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的。

四、如何区分是预约合同和商品房买卖合同本约合同

最高院民一庭张纯等法官在《商品房买卖预约合同与本约合同的区分》一文中写到“在审理商品房买卖合同纠纷中,区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同,要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定,关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍,导致合同部分条款缺失或不确定的情形:1、如果存在这类情形,一般应认定为预约合同;2、如果不存在此种情形,无论合同名称为何,均应视为商品房买卖合同(注:该内容已刊登在《民事审判指导与参考》总第67辑)”。也就是说,如合同中确定了主体、标的物(位置、项目名称、房号、面积)、价款、付款方式与时间、交房时间,可以肯定该合同系商品房买卖合同,否则应当属于预约合同。


 

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