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泰和泰研析︱商品房销售合同纠纷案评析
作者:石家庄法律顾问网  发布时间:2017-10-29 17:35:33  点击次数:384
泰和泰研析︱商品房销售合同纠纷案评析

商品房销售合同 交房条件 规划变更  架空层权属  违约责任

 

【案情简介】

成都某房地产有限公司(以下简称“房地产公司”)系某小区的开发商,小区120栋至125栋共六栋住宅分二期开发、分二批交付。房地产公司以“与900亩草地密宿区为邻、全程名校”等作为该小区的广告宣传语。2012年9月21日,房地产公司委托某公证处对小区第一批物业开盘选房现场及公示内容进行公证,公证书显示房地产公司在售楼处公示了《小区周边不利的环境因素》、《小区建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素》。其中《小区周边不利的环境因素》第六条载明“关于分期建设:本公司根据项目情况,采取分期交付、分期管理的开发模式,项目景观、道路、湿地及公建配套等随开发商进度逐步呈现、完善。”

2012年9月26日,梁某与房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定梁某购买小区124栋2单元806号房,房地产公司于2014年12月30日向梁某交付商品房。《商品房买卖合同》第十条约定“该商品房交付时应符合下列条件:1、该商品房已取得规划验收合格证;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。第十一条约定“市政基础设施和其他设施的承诺……电:2014年12月30日达到使用条件……公共停车场:2014年12月30日达到使用条件……”。第十四条约定“买受人未按出卖人通知时间办理交接手续的,视为出卖人已按约交付……”《商品房买卖合同》补充协议第一页《签约声明》载明“本人于项目销售现场,已经实际查阅了现场公示的《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等公示文本及项目周边和建筑范围内可能不利环境因素的风险提示,房地产公司的销售人员亦按本人要求就上述买卖合同及风险提示中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释,并提请本人注意买卖合同中的黑体加粗部分,房地产公司已经充分履行了提示注意义务和说明义务,且不存在重大误解和显失公平之情形”。补充协议第八条第6款约定“……架空层等的所有权归出卖人所有”。补充协议第十条约定“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本补充协议及其附件所约定之条款为界定双方权利义务之最终有效依据,其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等,不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件,其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中表达的意向和信息,也不够成合同内容,双方不受其约束。”

原规划大门在小区二期项目范围内,因小区二期正建设中,规划大门尚未修建,房地产公司在124、125栋之间修建了一处临时大门;物业服务中心设在124栋的架空层下。

2014年12月22日、2012年12月26日,房地产公司分别向梁某出具房屋交付使用通知书,通知其收房,并在华西都市报上刊登《房屋交付使用公告》,通知业主在2014年12月29日——2014年12月30日办理交付手续,梁某以房地产公司擅自更改规划、未达到售房时承诺的交付条件为由拒绝办理收房手续。

2015年3月3日,梁某以房产公司收受10000元不予抵扣房款亦不退还、违规建造大门擅自更改规划、商品房未达到一户一表要求、层高不足、物管公司占用架空层、交房未达到广告宣传承诺内容等为由并诉至法院,要求判令房地产公司:1、立即退还向梁某多收取的10000元;2、限期对梁某所购房屋及小区按照合同约定和原规划整改;3、按照每日388.8元支付逾期交房违约金;4、赔偿因规划变更造成的损失48500元;5、赔偿因交付房屋不符合约定的其他损失56960元。

房地产公司答辩称:1、公司已于销售现场公示及《房屋买卖合同》中明示小区分期开发、分期交付及可能导致部分设施不完备的风险,梁某对此明知且接受。因公司向业主交付第一期房屋时小区二期项目在修建中,小区规划大门须在二期项目完成后予以呈现。临时修建的小区出入口系公司为满足一期业主出入需要而建,未对梁某造成损失,房地产公司不应承担赔偿责任。2、临时大门是否违法规划,是否应拆除不属于法院审理民事案件受理范围,且上述事项属于应由全体业主决定的事项,梁某个人不享有请求权。3、公司交房符合法定及约定交付条件,并按照合同约定期限通知梁某交房,故公司不存在违约情况,不应承担违约责任。梁某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十条约定,“该商品房交付时应符合下列条件:1、该商品房已取得规划验收合格证;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。”因房地产公司符合上述两项条件,故房屋交付符合合同约定。此外,商品房宣传材料为要约邀请,不属于合同约定内容,买卖双方的权利义务应以商品房买卖合同约定为准。4、公司未多收取梁某的1000元,无返还义务。

房地产公司提供的证据包括:

1.商品房买卖合同及其补充协议、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、房屋实测报告、竣工验收报告、房屋交付使用公告。

2.总平规划图、分期交付不利因素提示及现场公示公证书。

3.小区一期交付情况说明、小区文明倡议书。

4.一户一表设计图、电表箱采购合同。

5.平面布置图。

 

 

【法院观点】

法院认为,本案的争议焦点在于:1、房地产公司有无违约行为,如有违约行为如何承担违约责任;2、房地产公司是否负有返还梁某10000元义务。

一、房地产公司有无违约行为,如有违约行为如何承担违约责任

(一)关于临时大门整改及规划变更损失问题。

房地产公司在销售房屋过程中对外公示了《小区周边不利的环境因素》、《小区建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素》,对业主公示小区采取分期交付、分期管理的开发模式,项目景观、道路、湿地及公建配套等随开发商进度逐步呈现、完善,另《商品房买卖合同》补充协议第一页《签约声明》对前述内容再次进行了提示。故梁某在购买时应当清楚该情况的情形下,仍然购买该小区物业,应视为接受建造状态,附随负有对分期建设、分期交付交房造成的合理范围内不利影响的容忍义务。124、125栋之间修建的临时大门是否属于建设规划变更、是否违反当初报批的规划设计及是否应予拆除整改,均属相关行政主管部门认定及审查范围,不属于法院民事案件受理及审查的内容。此外,小区临时大门使用权属于全体业主,故小区临时大门是否拆除与另建应当由小区全体业主决定。

综上,梁某要求房地产公司限期对房屋及小区进行整改的请求,因不属于民事案件的审理范围,且其个人不享有请求权,法院对梁某该项请求不予支持。同时梁某主张因规划更改造成的损失48500元,因梁某未提供证据证明因房地产公司临建大门导致其受损,而缺乏事实依据,故法院对梁某的该项诉讼请求不予支持。

(二)房地产公司是否构成逾期交房。

《商品房买卖合同》第十条约定“该商品房交付时应符合下列条件:1、该商品房已取得规划验收合格证;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。第十四条约定“买受人未按出卖人通知时间办理交接手续的,视为出卖人已按约交付……”。房地产公司于2014年11月25日取得了124、125号楼及地下室的建设工程规划合格证,并于2014年12月5日委托四川方正测量有限公司对124、125号楼进行了测绘,已符合房屋交付条件。梁某在接到交房通知后,未按照合同约定办理收房手续,按照《商品房买卖合同》第十四条约定,应视为房地产公司已交房,房地产公司不构成逾期交房,故梁某要求支付逾期交房违约金的请求,因缺乏事实依据法院不予支持。

(三)关于交付房屋是否符合约定。

1、关于梁某主张房地产公司未达到其广告宣传承诺的相关内容的请求。《商品房买卖合同》补充协议第十条约定“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本补充协议及其附件所约定之条款为界定双方权利义务之最终有效依据,其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等,不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件,其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中表达的意向和信息,也不够成合同内容,双方不受其约束。”房地产公司是否违约,应以《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准。房地产公司“与900亩超低密宿区为邻、全程名校”等小区销售宣传广告无承诺性语言,不具备“说明和允诺具体确定”的要件,故不能视为要约,仅为要约邀请,故梁某所称的“与东岸别墅区共享小区建设、就读名校”不属于合同内容。

2、关于梁某主张停车位不具备停车条件。经法院实地查看,地下停车场已具备停车条件,个别停车位临时堆放建渣,对车位的整体使用影响较小。

3、关于梁某主张未能实现成都市政府规定的用电一户一表的问题,《商品房买卖合同》关于用电仅约定为“2014年12月30日达到使用条件”,房地产公司在交房时达到了正常用电,符合合同约定。另关于房地产公司交房时未实现一户一表是否承担法律责任,系相关行政职能机关行使行政管理权限范围,而非民事案件审查和处理的范围。

4、关于梁某主张临时无关用房占用架空层的问题。《商品房买卖合同》补充协议第八条第6款约定“……架空层等的所有权归出卖人所有”。规划的物管用房因小区分期建设尚未修建,是小区分期建设带来的不利因素,房地产公司为物业管理公司提供自有的架空层作为临时物管用房未损害业主利益,有利于物业管理公司正常开展管理活动,有利于维护业主利益。

综上,梁某诉房地产公司交房不符合约定应当赔偿损失56960元的请求,缺乏事实、法律依据,法院不予支持。

二、房地产公司是否负有返还梁某10000元义务。

梁某仅提供了一张手写收据的复印件和一张名片作为证据,法院认为,该2份证据的真实性无法核实,无法证明该份证据是汪某本人书写,亦不能证明汪某系房地产公司的员工,更不能证明汪某是代表房地产公司向梁某收取的10000元,且收据字面反映汪某是代银行收取10000元,而不是代表房地产公司收取。故梁某的该项主张,因缺乏证据支持,法院不予支持。

综上所述,法院判决:一、驳回梁某的诉讼请求;二、案件受理费2936元(减半收取1468元),由梁某承担。

 

 

【实务要点】

一、法律问题分析

(一)房地产公司是否有违约行为,如有违约行为应如何承担违约责任。

1、房地产公司是否构成逾期交房。认定房地产公司是否存在逾期交房行为,关键应判断商品房是否满足交付条件、房产商是否在约定期限通知业主交房。商品房交付条件包括法定、约定条件。其中,根据《合同法》第279条、《建筑法》第61条及《建设工程质量管理条例》第16条规定,建设工程经竣工验收合格为法定交房条件。另《商品房买卖合同》第十条约定了“取得规划验收合格证”、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”两项交付条件。本案中,小区一期商品房满足法定、约定条件,且房地产公司在约定时间内通知梁某收房,故房地产公司不构成逾期交房,不应承担逾期交房责任。

2、因小区分期建设而修建临时小区大门是否属于违约,房地产公司是否应当赔偿梁某相应损失;法院是否有职权审查房产商是否擅自变更规划、小区临时大门是否为违规建筑及是否应当拆除。首先,根据《民事诉讼法》第三条规定,审查房产商是否擅自变更规划、小区临时大门是否为违规建筑及是否应当拆除不属于法院审理民事案件范围。其次,小区临时大门为小区分期建设所致,在签订商品房买卖合同时,合同中对于可能产生不利因素进行了明确提示,业主未有异议,故业主对房地产公司修建临时性大门具有容忍义务。况且临时性大门系房地产公司为方便业主出入而修建的临时性构筑物,未造成梁某损失,故房地产公司不应承担赔偿责任。

3、交付房屋电表未依照成都市相关规定实行一户一表是否构成违约。第一,《商品房买卖合同》关于用电仅约定为“2014年12月30日达到使用条件”,并未约定“一户一表”,房地产公司在交房时达到了正常用电,符合合同约定;第二,虽然成都市相关规定实行一户一表,是相关行政职能机关行使行政管理权限的范围,房地产公司即使应承担法律后果,也应由相关行政职能机关进行认定和处理,而非民事案件审查和处理的范围。

4、地下停车场堆放临时建渣是否影响停车场的正常使用,是否构成违约。经法院实地查看,地下停车场已具备停车条件,个别停车位临时堆放建渣,不影响车位的整体正常使用,故不构成违约。

5、原规划物管用房未修建,物管公司占用124栋楼下架空层,房地产公司是否构成违约。关于商品房架空层所有权归属问题,根据《物权法》第六章及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条规定,架空层不属于建筑区划内的共有部分,故架空层所有权应以约定为准。《商品房买卖合同》约定架空层为出卖人(房地产公司)所有,基于合同相对性原理及意思自治原则,房地产公司对架空层享有占有、使用、收益及处分的权利。在分期交付暂无法完全呈现物管用房情况下,为全体业主物业管理需要,房地产公司将自己所有的架空层用于物业管理公司办公,未损害全体业主权益,不构成违约。

6、房地产公司销售宣传资料法律性质判断。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,为要约。该案中,房地产公司销售广告内容不具有具体确定性,且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定无影响,其性质应为要约邀请。销售广告内容未载入《商品房买卖合同》,不属于合同约定内容,故不构成房屋与销售宣传不符而违约。

(二)房地产公司是否有返还梁某10000元购房款的义务。

认定房地产公司是否有返还梁某10000元购房款的义务,关键须判断收款方是否为房地产公司。第一,收据记载“代银行收取”而非待房地产公司收取,收据的收款方非房地产公司。第二,梁某出示的收据落款人为汪某,与《商品房买卖合同》上载明的销售人员王某不符,梁某无法证明落款人身份,应承担举证不能后果。故而,房地产公司无返还梁某10000元购房款的义务。

二、法律依据

1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

2、《建设工程质量管理条例》第十六条:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”

3、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条:“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼,适用本法的规定。”

4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

5、《中华人民共和国物权法》第七十条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

三、办案注意事项

1、该案的背景为小区已有6户业主向法院起诉房地产公司,包括该案在内的6案件审理结果将直接引导小区其他业主的诉讼倾向,极有可能引发大面积群体性诉讼的风险。故律师在代理类似案件时应向法官适当介绍案件背景,提示法官判决结果有可能引发群体性诉讼风险。

2、律师查阅卷宗时,应首先判断原告的诉讼请求是否超出法院民事诉讼案件的审理范围。

3、关于商品房买卖合同纠纷案件中,规划行政部门颁发的《建设工程规划合格证》系经相关主管部门依法核实颁发,证明建设工程符合城乡规划要求的法律凭证,是具有公示公信效力的证明,在未被相关主管部门依法撤销之前,应作为人民法院认定案件事实的依据。

  4、关于商品房买卖合同纠纷案件中,律师应正确判断买受人主张的哪些权益系属于应由全体业主决定,个别业主不单独享有请求权的事项。

5、关于商品房买卖合同纠纷案件中,认定房地产公司是否违约主要以房地产公司与买受人签订的合同及其补充协议、法律法规为依据。

四、类似案件

(2015)双流民初字第1972号民事判决书

(2015)沪一中民二(民)终字第28号民事判决书

(2014)浙台民终字第757号民事判决书

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